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放宽信贷增强市场信心 未来长效机制仍是主导方向

km.3dfc.com 昆明房产网 2014-10-21 17:00:05 来源:3D房产网 阅读:809次

搜房产业网讯:中国指数研究院[微博]10月16日发布《2014年9月中国房地产政策跟踪报告 》,9月百城价格指数环比跌幅再度扩大。2014年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况:9月百城住宅均价跌幅再度扩大,一线城市环比成交大幅下降同时二三线微幅回升

9月百城价格指数环比跌幅再度扩大。2014年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5个月下跌,跌幅扩大0.33个百分点。从涨跌城市个数看,79个城市环比下跌,21个城市环比上涨。与上月相比,本月价格环比下跌的城市数量较上月增加5个,其中跌幅在1%以上的有42个,较上月增加11个。同比来看,全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨1.12%,涨幅较上月缩小2.03个百分点,为连续第9个月缩小。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米,环比下跌1.23%,跌幅较上月扩大0.70个百分点,同比上涨4.46%,涨幅较上月缩小3.12个百分点。

9月各类城市成交量变化出现分化。9月,一线城市整体周均成交再度回落,环比下降17%,同比大幅下降87%。从具体城市来看,9月仅深圳周均成交环比小幅回升,北京则环比下降36%;同比来看,一线城市降幅均在75%以上。从1-9月(1-39周)累计数据来看,一线城市累计成交量同比降幅再度扩大至35.8%。与一线城市再度回落不同的是,9月二三线城市周均成交环比微幅增长5%,同比降幅继续收窄至19%。但从具体城市来看,15个代表城市中仅6个环比上涨,福州、南昌、长春则出现同比回升。从累计数据来看,二三线城市同比降幅仍维持在20%左右。

二、地方频频二轮救市,多手段刺激需求释放

限购城市多放开,仅五城市在坚守。继上月多个城市集中放松限购,本月限购松绑城市继续增加,松绑程度也不断提升。青岛、兰州、西宁、沈阳、南京、武汉、珠海、石家庄等8个城市对限购进行调整,其中青岛、武汉在先前定向放宽的基础上全面放开。至此,2010年以来陆续执行限购政策的47个城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽。9月30日,三亚市房地产协会秘书长刘树国称三亚将于国庆节后取消限购,但截至目前,三亚市住建局表示,出于加快三亚产业结构转型升级的考虑,仍将坚持执行限购政策。

地方放松信贷政策,开展二轮救市。尽管限购政策已基本放开,但其对市场刺激是短期的,单一松绑限购难以对市场形成有效刺激,对多数城市而言,当前限贷对首套改善及高端改善的影响更为显著。所以,松绑限贷,降低二套首付比例及利率的需求更为迫切。因而结合信贷等其他因素采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷,将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。8月绍兴、福建等省市放松限贷,9月这一规模继续扩大,以湖北、福州、青岛为首,多个省市对公积金和信贷政策作调整,特别是调整房贷利率和二套房认定标准,通过信贷放松来刺激市场。

除金融支持外,部分省市通过减免契税,多重利好刺激市场。湖北、江西在公积金、信贷优惠的同时,均提出个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税。福州也提出个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收,而面积在90~144平方米(不含90平方米)的,契税按1.5%税率征收。9月30日,北京市放宽普通住宅标准,引发各方关注。刺激首套小户型的刚性需求成为本轮政策调整的主要着力点。

三、央行超预期放宽限贷 ,金融财税改革不断深化

限贷放宽有助于扭转市场预期。9月22日有消息称,央行已通知四大行,将放开限贷,放松首套房认定标准,鼓励首套房贷款,同时二三套也可恢复至基准利率。央行副行长刘士余回应这一问题时称:“具体内容要等文件。”9月30日,《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》出台,对现行的限贷政策大幅放宽。《通知》明确,对二套及多套房贷的放宽程度引起各方关注。只需结清贷款,居民购买二套房即可享受首套房贷政策;而三套及以上房贷的发放,由各银行金融机构根据贷款人情况(偿付能力、信用状况等)审慎自行把握。

首套房“认贷不认房”界定标准较此前显著放宽,贷款利率下限也重回2009年水平,此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低,此举无疑将促进首改抓紧政策利好入市。同时,此次调整在未限购城市放开多套房贷,对中高端改善需求也将起到推动作用,投资需求或将再度入市。

深化金融市场改革支持城镇化进程。中国人民银行发布数据显示,8月末广义货币(M2)余额119.75万亿元,同比增长12.8%,增速分别比上月末和去年同期低0.7个和1.9个百分点。8月末,人民币贷款余额78.72万亿元,同比增长13.3%,增速分别比上月末和去年同期低0.1个和0.8个百分点。当月人民币贷款增加7025亿元,同比少增103亿元。人民币存款余额111.73万亿元,同比增长10.1%,当月人民币存款增加1080亿元,同比少增6995亿元。此外,有消息称中国人民银行分别对五大行进行各1000亿共计5000亿元的SLF(常备借贷便利),期限为3个月,性质类同基础货币的投放。

央行行长周小川在G20会议上透露,将来仍将大力支持新型城镇化融资问题,通过进一步改革解决地方政府筹资问题,弥补地方发展的资金缺口,并改变思路,积极支持服务业发展。财政部也发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》,要求推广运用政府和社会资本合作(PPP)模式,旨在为城镇化建设提供融资渠道。

上市房地产获批发行中期票据支持商品房建设。消息称监管层近日已透露将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。监管层规定,募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款,而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目建设开发贷款,不能作为土地款等其他用途。发行资格方面,以普通商品房为主的上市房地产公司才可以发行中期票据。9月24日,金隅股份发布公告称35亿元中期票据已得到中国银行间市场交易协会通知获准注册,意味着房地产企业中期票据融资再度正式开闸。此外,金融街、富力等多家房企也拟将发行不同规模的中期票据。

财政改革逐步深化落实。消息称财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案,明年有望和建筑业同步推行。财政部对房地产业拟采用17%的增值税税率,这意味著房地产业将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。目前,房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。同时,地方也有相关财税政策,成都出台了对“营改增”试点税收增加企业给予适当财政补贴的政策。黑龙江省印发实施《中华人民共和国房产税暂行条例》暂行细则的通知,继续落实房产税。

四、中央注重微刺激、强改革,城镇化进程中保障房建设持续推进

李克强总理强调中国经济不搞“强刺激”,而是推动“强改革”。9月10-11日,夏季达沃斯论坛在天津召开。李克强总理多次发表致辞和讲话,强调中国经济下行压力加大,但政府保持定力,主动作为,不搞“强刺激”,而是推动“强改革”,使经济保持平稳运行,就业、居民收入平稳增加,结构调整深入推进、经济增长质量得到提高,要更多运用改革创新的办法,把“改革的红利”转化为“发展新动能”、“民生新福祉”。

全面深化改革来释放经济增长潜力,新型城镇化着力推进。9月16日,国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。李克强表示,中国经济保持中高速增长、迈向中高端水平,必须用好新型城镇化这个强大引擎。推进新型城镇化要因地制宜、分类实施、试点先行。要科学规划,创新保障房投融资机制和土地使用政策,更多吸引社会资金,加强公共配套设施建设,促进约1亿人居住的各类棚户区和城中村加快改造。强调允许地方通过股权融资、项目融资、特许经营等方式吸引社会资本投入,拓宽融资渠道,提高城市基础设施承载能力。

同时,21日中国财政部部长楼继伟和中国人民银行行长周小川在二十国集团(G20)财长和央行行长会议上发言,均表示当前中国经济总体上平稳增长,经济运行保持在合理区间,不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。未来中国继续坚持通过全面深化改革来释放经济增长潜力,着力推动新型城镇化,作为中国增长战略的重要一环。

保障性安居工程持续推进。9月15日住建部部长陈政高主持召开保障性安居工程巡查汇报会,对今后三个月工作提出要求,强调确保完成全年目标任务不动摇,集中研究解决存在的问题,保开工、保建成,未开工的9月份必须全部开工;同时棚户区改造中既要注重实物安置也要注重货币安置,在公租房保障上既要注重实物配租也要注重租金补助。此后中国住房和城乡建设部发布保障房建设情况,截至8月底,城镇保障性安居工程已开工650万套,基本建成400万套,分别达到年度目标任务的92%和83%,完成投资9500亿元。四川、北京、深圳、上海等地也就加快了保障房监管,其中北京提出试点合作型保障房,由居民家庭和政府共建,政府提供建设用地,居民家庭承担房屋建设费用,首批或将推出5000套60平以下房源。

五、展望:放宽信贷增强市场信心,未来长效机制仍是主导方向

差别化信贷放宽推动市场预期转好。目前,以放松限购为主的一轮救市已基本告一段落,原本执行限购的47个城市仅剩四个一线城市和三亚在坚守,其余均已部分或全面放开。与此同时,三季度末持续升温的放松限贷传闻尘埃落定。继9月29日晚央行南昌支行发文下调二套房首付比例后,30日下午央行抛出重磅通知,2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策大幅松绑。近年来,无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响,市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关,2009年信贷政策的由紧转松曾推动房地产市场迅速转向。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下,此次放宽无疑将极大地增强未来市场预期的信心。但值得关注的是,通知强调各地机构需同时把控风险、把握尺度,未来政策的落实程度将成为决定四季度市场变化的关键。

强改革推动新型城镇化发展,长效机制愈加完善。今年中央多次定调,中国经济下行压力加大,政府将以微刺激为主导,推动“强改革”,使经济保持平稳运行。李克强总理及政府多部门也多次表示,着力推动新型城镇化,作为中国增长战略的重要一环,必须用好新型城镇化这个强大引擎。以推进新型城镇化为主导,坚持户籍、财政、金融、土地等多方面改革,托底民生加快吸引社会资金进行棚户区改造,从而推动相关产业和需求发展及经济结构调整,这将是未来一段时间内中国经济的主要发力点。对于房地产业来说,发展环境正在发生变化:限购、限贷等手段逐渐退出,包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。随着《不动产登记暂行条例》公开征求意见结束,税制改革时间表出台,修改预算法表决通过,长效调控机制正处于不断完善的进程之中。未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定,从而促进市场建立自身调节机制,保障长期稳定发展。

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